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昨天，备受西安人讨论的U23亚洲杯预选赛在沣东落幕，作为一个也曾奔跑在绿茵场的少年，还是很激动的，2:1小胜东帝汶，10:0大胜北马里亚纳群岛，0:0打平澳大利亚，成功出线……

作为对国足不抱希望的人，如今也看到了中国足球崛起的希望，首先要感谢的是西安国际足球中心的，草皮！！！

作为举办地的沣东，也是收获了久违的讨论与热度，三场比赛，球场上座高达87806人，十年了，没见过沣东来了这么多的人。

U23的成功举办，对球迷来说是欢呼，对沣东来说，是另一层的区域重启，沦陷在绿地498盖盖停停的讨论里多年，靠着球场福地，沣东争气了一回。

尤其是第二场10:0的大胜，提气，相当提气，让不少很久不再关注沣东的西安人，朋友圈频频轰炸，三场球赛，能让西安人再爱一次沣东吗？

冷暖沣东

关于沣东的争论，兜兜转转已有十年，曾经五年看浐灞，十年看沣东的声音，在诸多二手房普跌后，几乎消失，你听到更多的是高新， 是奥体，是曲江，少有沣东的声音。

作为西咸五大新城里，发展最早的区域，沣东是有天然优势的，下辖的五个街道里，四个都是西安的地接，未央的三桥，建章路，长安的王寺，斗门，外加咸阳的上林街道。

上述区域虽然过往西安的农村或城乡结合区域，但地利上紧贴主城，是利于人口，产业，配套，资源的导入的。

比如开发最早的三桥，和城西无缝衔接，管理权属于沣东，但周边居民的生活方式，完全就是老西安人。

王寺， 斗门一直都是农村区域，想要开发，首先要解决拆迁，但这个片区内不止有村子，还有市场，遗址保护区，农田，想要按照自然的人口外溢方式，一步步发展，非常困难，时间久不说，也拆不起。

于是沣东跳过这些中间地带，跨过绕城高速，重建新城，以绿地498为圆心，布局住宅，商业，学校，医院，办公楼，地铁。

又向南跨过连霍高速，以五号线为圆心，结合昆明池，开发斗门周边。

三桥新街之外，又绕过巨大的西部车城，开发自贸产业园。

由此，沣东成了三块相互连接，又相互独立的阵地，呈现处处都是新城，处处都有新房的处境，在2018年-2021年，西安房价狂飙，主城土地，新房断供时期，沣东迎来最佳机会。

彼时，大家迷信规划，完全不在于地理距离，坚信西安的未来在西咸，西咸的中心在沣东，纷纷投资置业，诞生了保利和光尘樾，绿地新里城，碧桂园国湖，沣华熙城等诸多热门社区。

这种繁荣背后，有几个前提，分别是规划不能停，房价不能降，主城不能抢人，投资不能退场，诸多软硬件利好簇拥下，房价上涨成为带动沣东置业的最大动力。

但新城道路， 地铁，商业建设慢，兑现入住需要时间，以及沣东和主城之间，村子，遗址的割裂问题，并没有根本解决，这些也为后期的快长快跌埋下隐患。

后面的故事，大家都清楚了，主城区放开限购，高新，港务，曲江轮番供地，到处都是新房，投资退场，配套兑现缓慢，尤其是498的停工，诸多利空让原本信心满满买沣东投资的人坐不住了。

不是沣东建的不好，也不是房价降的不低，而是西安人的生活圈子又回到主城，土门有房了，幸福度林带有房了，大庆路有房了，团结村有房的，原本买不到主城，被迫外溢的，没有了住在沣东的动力。

见证区域发展每个瞬间的豪言壮语，也变成了降价立场的真实行动，沣东的二手房降出了性价比，但却很难吸引西安人。

尤其带来的直接现状就是沣东的关注，话题，讨论度下降，尤其是作为区域精神地标的绿地498建建停停，也消磨了太多人的等待信心，沣东还在发展，需要一次热度重启，这个机会就是西安国际足球中心的投用。

原本这个时间应该是2023年的亚洲杯，但2022年5月，亚洲杯组委会发文，口罩原因，亚洲杯异地举办，沣东亮相机会，一拖又是两年，直到这次的U23。

重启案例

球赛之前，沣东的土地市场已提前重启，既然隔空造城不现实，那就贴着西安搞开发，对方吃肉，我方喝汤总是有机会的。

2024年，沣东阿旁宫地铁口，地建拿地约79亩，，容积率2.0-2.5，楼面地价6481元/㎡。

同期，高新沣东融合区，保利拿地约60亩，容积率2.5，楼面地价8102元/㎡。

这两块地分别诞生了今年沣东卖的最好的两个网红小区，分别是地建嘉信臻境和保利云谷和著。

时间进入今年四月，高科越秀沣东拿地，面积约94亩，容积率2.0-2. 5，楼面地价8102元/㎡。

今年五月，保利继续拿地，二期地块面积约75亩，容积率2,5，楼面地价8103元/㎡。

虽然沣东二手房仍在止跌会稳，但新房，土地市场事实上已完成重启，重启的策略也很简单粗暴，挨主城，降价，大赠送，名校+，刀刀切中刚需要害。

既然科通区、自贸园、昆明池三个传统板块转化不佳，就先放着，捡好卖的地方先来，这个地方就是沣东高新融合区。

一方面 ，地价和房价低于隔壁软件新城，另一方面把高新一中沣东中学的分校搬过来，同时产品上大搞赠送，升级超级露台，做足性价比。

一套组合拳下来，原本介意这里的是沣东的刚需，也没了脾气，纷纷下场买单，根据克尔瑞的统计，仅2015年1-4月份，沣东融合区的保利云谷和著就卖了10.14亿。

保利的成功也了其他开发商信心，即将面世的高科越秀星汇云澜更是把大赠送作为主要卖点，建面约104-143㎡的刚改定位，实得率最大约141%的四代住宅，3.15米层高，且所有户型全员四室。

通过相似配套，更低价格，更大赠送，更新产品，把原本在大寨路，科技路买二手房的刚需，统统吸引过来，一起完成沣东新房的重启。

虽然隔壁软件新城二手房，也陆续破发，但沣东一侧，新产品高举高打，用四代冲击三代，弱化沣东高新的地域差异，对于一些人，还是认可的。

这就是高新吃肉，沣东喝汤的道理，只要高新一侧大户型，高价格守得住，同样品质不降价，不内卷，沣东一侧就有机会。

从现状看，这也是下行市场沣东楼市重启的最佳机会，毕竟昆明池，科统区，自贸园最早一批的故事还没有善终，沣东的机会，还得从近高新寻找。

相比新房的各项优惠，政策帮扶，二手房则是如人饮水，冷暖自知，如果熬得住，见证沣东发展每个瞬间，则是十年起步做时间的朋友，如果熬不住，不在附近工作，也没有生活圈子，立场则是大概率。

这不是沣东独有的处境，而是2018年-2021年期间，以投资为目的，以房价上涨为需求，不自住群体的共同处境，高新CID在经历，软件新城在经历，泾河在经历，沣西在经历，秦汉在经历，港务在经历，沣东也在经历。

很多人在问，外围何止止跌回稳，这个时间恐怕只有纯投资客完全出清后，留下来的都是自住，地缘需求后，才有机会。

一场球赛于地产而言，可能是机会，比如国际足球中心周边的土地陆续供应，但更多的是曝光，如同所有新区一样，沣东有高光，有落寞，但还在发展，需要更多关注讨论的声音。

如果一场球不够，或许三场，五场，一百场，足球是运动，也是产业，绿地498蔫了，承载沣东重启的地标信心就落到了足球中心上。

回归主城

而对于大多数西安人而言，买房的回归还是首选主城，过去听过太多声音，说西安没房是因为西安没地，这是巨大的笑话，西安怎么可能没地，不仅有，还很多。

最典型的四个区域，动辄都是千亩土地，城西的西电片区，城东的幸福林带片区，城北的团结村片区，城南的杜城片区，到处都是空地。

这还都是已完成拆迁的地方，没有拆迁，且有拆迁机会的，主城区扒一扒，还有不少，城中村拆完了，还有老房子，老家属院，按这个架势，西安的三环内都是能做大量住宅区的。

这些主城区，不仅土地多，且经历时间洗礼后，地价，房价也开始亲民，主打一个你买就行，价格都好谈。

比如团结村片区，紧邻市政府区域，6月绿城拿地约46亩，容积率也是2.5，楼面地价6781元/㎡，隔壁保亿拿地约44亩，容积率2.5，楼面地价6924元/㎡。

比如西电片区，城西二环内的腹地，7月土拍，四块地底价成交，都是2.5的容积率，楼面地价分别只有5671元/㎡，5190元/㎡，5805元/㎡，6743元/㎡。

同理，幸福林带片区，城东老城核心，七月土拍，匠作拿地约68亩，2.8容积率，楼面地价只有6388 元/m²。

杜城片区还没有大面积土拍，但根据已公布3.5容积率，千亩土地规模，外加周边降价的现状看，后期价格也很难上涨。

土地方卖地，开发商卖房，房东卖二手，现在都遵循降价换量，互相竞争，容积率都不高，都是主城腹地，配套齐全，周边都有高新系，爱知系，师大系名校+，且都是大赠送的四代住宅。

这种现状持续下，外围的沣东压力怎能不大，虽然大家直到价格战的最后没有赢家，但没有人想成为炮灰，先跑先赢。

对买房群体而言，房子失去金融属性后，购房需求大大减少，叠加失业，贷款等诸多压力，买房更加谨慎。

同样价位，一边是家门口的新房频抛橄榄枝，一边是三环外的新房产品升级，换你你会怎么选？

这种现状下，留给沣东的机会，只有牢牢抱住高新大腿的同时，价格更低，产品更好，去和大寨路，科技路二手房东拼刺刀，以开发商的营销功利，是能赢得。

金九不再

今天是九月十号，已入初秋，西安的天气就如同楼市一般，阴晴不定，冷风阵阵，金九银十的梦肯定要醒了，降价，升标，名校，主城区是今年的唯四机会。

曲江的邦泰观宸曲江，升标案例，卖的挺好，经开的信达凤栖云著，降价案例，卖的也挺好，经开的白桦林晓，名校案例， 人气也不差，曲江的金茂府，主城案例，也不愁客户。

当下房价的问题并不在房子本身，一个粗放发展的时代已经过去，好好盖房子，好好把人当人，才能在这个极度萎缩的市场里，有生存机会。

不明白的是，87806人去国际足球中心看球，就没见有一家楼盘的广告露出，赞助一下也是机会，以后别天天给业主发米面油了，带业主来看球，也是新思路。

你们自己都说，卖的不是房子，而是生活方式，这种为国足呐喊的球场，正能量汇聚，最能彰显西安人的生活方式不是！

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作者：晴明

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